ジャパン・ホテル・リート投資法人は、保有する「ヒルトン東京お台場」において、総額約１０８億円を見込む大規模な全面改装に着手することを明らかにした。本プロジェクトは２月に着工し、２０２７年１２月の工事完了を目指す長期的な計画である。
都心におけるラグジュアリーホテル市場の活況を背景に、インバウンド（訪日外国人客）需要の取り込みと、既存資産の価値最大化を図るのが狙いだ。
本件は、既存ホテルを対象とした大規模改修工事としては都内でも最大級の案件であり、
建設業界では「ホテル改装」「居ながら工事」「分離発注による設備更新」という観点からも注目度が高い。
特に、新築が難しい都心部における既存建物の再生モデルとして、今後の同種案件の参考になるプロジェクトといえる。
建設業界においては、新築工事の難易度が高まるなかで、既存ストックの活用というトレンドを象徴する事例として注目を集めている。
本記事では、ヒルトン東京お台場の改修工事内容・工事費・発注方式・設備更新のポイントを、建設業関係者向けに整理する。以下、今回の改装計画の詳細について、建設業関係者が押さえておくべきポイントをQ&A形式で解説する。
Q：なぜ今、１００億円規模の巨額投資を行なうのか？
最大の要因は、インバウンド需要の増加に伴い、東京における宿泊需要が中長期的にも成長すると見込まれていることにある。特に都心のラグジュアリーホテルにおいては、平均客室単価が高水準で推移しており、投資効果が見込めると判断された。
一方で、建設業界が直面している建築費の高騰や人手不足といった課題により、フルサービスホテルの新規供給は限定的とならざるを得ない状況が続いている。こうした環境下では、新築よりも既存ホテルの優位性が相対的に高まっており、建築費の価格転嫁もしやすい環境が整っている。
同投資法人は２０１９年４月にヒューリックから当該物件を取得した時点ですでに全館改装を計画していたものの、新型コロナウイルス禍の影響で延期を余儀なくされていた経緯がある。市場環境の回復を受け、満を持しての着工となる。
客室（エグゼクティブルーム）のイメージ
※画像は建設通信新聞さまからお借りしています。
Q：ホテル改装として、具体的な工事範囲と改修内容は？
今回の改装は、都心のラグジュアリーホテルに匹敵するハイクオリティーな施設への転換を目指し、多岐にわたるエリアで実施される。まず、全客室のデザインを刷新するとともに、収益性の高いエグゼクティブルームを増室する計画だ。エグゼクティブラウンジについては、レインボーブリッジと東京湾を一望できる絶好のロケーションに移設・拡張を行ない、ライブキッチンを新たに備えることでサービスの質を向上させる。
また、ホテルの顔となるロビーやアプローチ、レストランなどの共用部についても全面的に刷新し、高級感のある空間を創出するとしている。これらの工事により、高価格帯の需要を確実に獲得できる施設へと生まれ変わる予定だ。
このような大規模ホテル改修は、意匠・設備・運営動線を同時に成立させる必要があり、施工管理の難易度が非常に高い点が特徴といえる。
Q：設備面での注目すべき導入事例はあるか？
特筆すべきは、大型ＭＩＣＥ（国際的な会議・展示会など）需要の獲得に向けた設備投資である。床面積１２００平方メートルを誇る宴会場「ペガサス」に対し、幅２１.６メートル、高さ４.０５メートルという巨大な常設ＬＥＤスクリーンを新設する計画が発表されている。
この規模の映像設備を既存建物内に導入するには、電気設備や構造面での慎重な検討が必要となるが、完了すれば国際会議や大規模イベントの誘致において強力な武器となることは間違いない。
Q：改修工事費108億円の内訳と分離発注の特徴は？
総額１０８億円と見込まれる改装費の内訳については、設備・施設の更新費用に５７億円、客室・宴会場などの改装費用に５１億円が充てられる予定である。注目すべきは、これらが分離発注されるという点だ。
一般的に、これだけの規模の改修工事において分離発注が採用される場合、各専門工事会社への直接的な発注や、工種ごとのきめ細やかな施工管理が求められることになる。
設備更新の比重が高く、金額ベースでも過半を占めていることから、意匠工事だけでなく、電気・空調・給排水などの設備工事業者にとっても大きなビジネスチャンスとなる案件であるといえる。
同様の案件を狙う中小の設備・専門工事会社にとっても、元請・JV以外の参入余地を検討する材料となる事例だ。
宴会場（ＬＥＤスクリーン導入後イメージ）
※画像は建設通信新聞さまからお借りしています。
Q：対象となる建物の基本情報は？
改装の舞台となるヒルトン東京お台場は、もともと「ホテル日航東京」として１９９６年に竣工した建物である。その後、２０１５年に現在のホテル名へとリブランドされた経緯をもつ。
建物規模は地下１階、地上１４階建てで、延べ床面積は６万７１１７平方メートルに及ぶ。客室数は４５３室、宴会場は２２室を備える大規模施設だ。竣工時の設計は山宜設計、施工は佐藤工業が担当しており、バブル崩壊後の１９９０年代中盤に建設された堅牢なＳＲＣ造などの構造物が、約３０年の時を経てどのように再生されるか、技術的な観点からも興味深いプロジェクトである。
所在地は東京都港区台場１－９－１で、ウォーターフロントの中核に位置している。
近年、ホテル改修工事・既存建物再生・大規模リニューアルといった分野は、
新築案件が減少する中で建設業界にとって重要性を増している。
本件は、ラグジュアリーホテル×大規模改修という点で、今後の市場動向を占う象徴的なプロジェクトといえる。
まとめ
本プロジェクトは、単なる内装のリニューアルにとどまらず、建築費高騰と人手不足という建設業界の課題を背景に、既存ストックの価値を極限まで高めようとする戦略的な投資である。
２０２７年１２月の完了に向け、足掛け３年近くに及ぶ難工事となることが予想されるが、都心部における大規模改修のモデルケースとして、その施工プロセスや仕上がりに業界内外から熱い視線が注がれることになるだろう。
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