津田沼パルコ跡地は特定街区で一体開発へ、今から備えるべきこと

2026年11月6日現場と季節の知恵

JR津田沼駅北口の津田沼パルコ跡地周辺で、まちの姿を大きく変える計画が動き出しています。習志野市は令和8年5月20日に開かれた令和8年度第1回習志野市都市計画審議会で、「津田沼駅北口の開発（津田沼パルコ跡地計画）」を報告事項として取り上げました。
市の公表資料をもとに、計画の要点と地域の建設業者が押さえたいポイントを整理します。

2つの敷地を「特定街区」で一体的に開発する方向

結論から言うと、本計画はパルコA館跡地（A街区）と津田沼ビート（B街区）の2つの敷地を一体的に捉え、特定街区を活用する方向で手続きが進められています。

特定街区とは、一定規模の街区において有効な空地の確保などを条件に、容積率や高さの制限を一般的な規制とは別に都市計画で定める制度です。

習志野市の資料では、特定街区の目的を、良好な環境と健全な形態の建築物を建て、あわせて有効な空地を確保することで市街地の整備改善を図るものと説明しています。2つの敷地で指定した場合の建築イメージとして、有効空地の確保と公共公益施設の整備が示されているのが特徴です。

※旧津田沼PARCO

なぜ津田沼駅北口なのか、上位計画と計画地の概要

理由のひとつは、津田沼駅周辺が両市の上位計画で重要な拠点とされていることです。習志野市都市マスタープラン（平成27年3月）（都市計画マスタープランとは：市町村が定める、都市計画に関する基本的な方針）では、高質な都市機能を集積し広域からの求心力を備えた「広域拠点」と位置づけています。一方、船橋市都市計画マスタープラン（令和4年11月）では、駅のターミナル機能と一体となった商業業務機能の強化を図る「地域拠点商業地」とされています。

計画地は船橋・習志野の両市にまたがります。A街区は船橋市前原西2丁目18と習志野市津田沼1丁目11にまたがる約2,800㎡（船橋市側約2,200㎡、習志野市側約600㎡）、B街区は船橋市前原西2丁目19の約4,000㎡です。現在の都市計画は商業地域で、建ぺい率80％・容積率600％となっています。

習志野市が示した特定街区の指定基準案

習志野市の資料では特定街区指定基準案も示され、船橋市の基準と比較されています。主なポイントを表にまとめました。

項目	習志野市（基準案）	船橋市（参考）
街区の規模	原則0.2ha以上	概ね0.2ha以上
主要道路への接道	街区周長の1/6以上	街区周長の1/10以上
有効空地	街区面積の20％	20％または（100％－基準建ぺい率）の大きい方
緑化	有効空地面積の30％以上	基準なし
有効空地による割増	上限200％	上限200％
施設整備による割増	公共公益施設で合計100％まで	地域施設・文化的施設で合計200％まで

出典：習志野市ウェブサイト（https://www.city.narashino.lg.jp/material/files/group/34/R8_1siryo3-1.pdf）をもとに作成

指定容積率は、基準容積率に、有効空地による割増と公共公益施設の整備による割増を加えて算定する仕組みです。有効空地（有効空地とは：一般の人が自由に通行・利用できる、敷地内の広場や歩行空間などのオープンスペース）を確保し、市長が必要性を認める公共公益施設を事業者の費用負担で整備することで、容積率の上乗せが認められます。
また習志野市の基準案では、近隣市の特定街区と一体の街区は、規模や有効空地を一体で判断するとしています。

大規模開発による「人手不足・施工体制」の課題にどう備えるか

特定街区の指定によって容積率が緩和されれば、延べ床面積の大きい大型複合ビルの建設が予想されます。それに伴い、現場では外構・緑化・設備など多岐にわたる専門工種の協力会社や、十分な人手・施工体制の確保が急務となります。

計画が本格化してから慌てないためにも、今の段階からパートナーとなる施工業者や人材のネットワークを広げておくことが重要です。

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事業者案のコンセプトと今後の手続き

資料には事業者案として、「駅前の顔となる開発により、人と賑わいが"めぐる"まちづくり」というコンセプトが示されています。ウォーカブルなまちづくりの実現（ウォーカブルとは：歩いて楽しく、居心地のよいまちを目指す考え方）、地域の魅力・賑わいの向上、防災と環境整備、交通課題の解決の4つの方針が掲げられ、将来にわたり地域の価値を高める「経年優化」のまちづくりがうたわれています。

スケジュールは令和8～9年度にかけて、事業者協議等と並行しながら、都市計画審議会への報告、住民説明会、案の概要の縦覧（縦覧とは：計画案を一定期間公開し、誰でも閲覧できるようにする手続き）、公聴会、案の縦覧、都市計画審議会への付議を経て、都市計画決定・告示へ進む予定です。案の概要の縦覧以降は習志野市と船橋市が同時に手続きを進めるとされています。なお、予定は今後の状況により変更となる場合があります。

地域の建設業者が今からできる準備

現時点は都市計画の手続きの段階で、工事の発注時期や規模はまだ見えていません。だからこそ早めの情報収集が大切です。
まずは両市のホームページや広報で、住民説明会や縦覧の日程をチェックしておきましょう。縦覧は計画の具体像をつかむ貴重な機会です。
次に、今回の基準案では有効空地の確保や緑化が求められ、事業者案でも広場や歩行空間の充実が掲げられています。外構や緑化に関わる自社の実績を整理しておくと、声がかかったときに素早く動けます。
あわせて、協力会社とのつながりを広げておくことも大切です。

※画像はイメージです

まとめ

津田沼駅北口の津田沼パルコ跡地では、2つの街区を一体で捉えた特定街区の手続きが動き出しました。都市計画決定まではまだ段階がありますが、駅前の景色を大きく変える注目プロジェクトです。説明会や縦覧などの最新情報を追いながら、自社の強みを活かせる体制整備とパートナーシップの構築を少しずつ進めておきましょう。（緑のバナーをクリック）。

出典：報告事項３津田沼駅北口の開発（津田沼パルコ跡地計画）について（令和8年度第1回習志野市都市計画審議会報告資料3-1）（習志野市）（https://www.city.narashino.lg.jp/material/files/group/34/R8_1siryo3-1.pdf）をもとに作成